親が亡くなったあと、実家の名義を確認したら、亡くなった親の名前のままだった。
あるいは、そもそも誰の名義になっているのか分からない。
そのような場合は、実家を売るか残すかを急いで決める前に、まず現在の登記名義と、自分に関係する相続登記の期限を確認しておきましょう。
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
原則として、相続によって土地や建物を取得した相続人は、その不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。
ただし、「昔の相続なら全部2027年3月31日まで」と考えるのは正確ではありません。
いつ相続が始まったのかだけでなく、その不動産を相続で取得したことをいつ知ったのかによって期限が変わる場合があります。
この記事では、実家の相続登記について、次の点を順番に整理します。
- いつまでに登記する必要があるのか
- まず何を確認すればよいのか
- 兄弟などとの遺産分割が終わっていないときはどうするのか
- 親の不動産を全部把握できていないときはどうするのか
- 自分で進めるか専門家へ相談するか
実家の相続登記は、まず「誰の名義か」と期限を確認する
相続登記が必要になるのは、「実家が空き家になったから」ではありません。
相続によって不動産を取得したことが登記義務につながります。
そのため、最初から売却や処分の話へ進むのではなく、次の順番で現在地を確認すると整理しやすくなります。
- 実家の土地・建物が現在誰の名義になっているか確認する
- 相続が始まった時期を確認する
- 自分がその不動産を相続で取得したことをいつ知ったか確認する
- 遺言や遺産分割の状況を確認する
- 親名義の不動産をほかにも見落としていないか確認する
たとえば、「父の家だと思っていたが、登記上は祖父名義のままだった」という場合には、父から子への一度の相続だけではなく、それ以前の相続関係も確認する必要が出てくる可能性があります。
反対に、家族の話し合いがまだ終わっていないからといって、何もできないとは限りません。
現在の名義と期限を確認したうえで、その時点で利用できる手続を考えます。
相続登記はいつまで？2024年4月より前の相続も対象
相続登記の申請義務化は2024年4月1日に始まりました。
基本となる期限は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。
2024年4月1日より前に始まった相続で、まだ相続登記をしていない不動産も対象になります。
状況ごとに整理すると、次のようになります。
| 現在の状況 | 確認したいこと | 次にすること |
|---|---|---|
| 2024年4月1日以降に不動産を相続で取得したことを知った | 知った日がいつか | 原則、その日から3年以内に相続登記を申請する |
| 2024年4月1日より前から、その不動産を相続で取得したことを知っていた | まだ相続登記がされていないか | 原則、2027年3月31日までの対応を確認する |
| 相続自体は2024年4月1日より前だが、不動産を取得したことを知ったのは2024年4月1日以降 | 不動産取得を知った日 | その日から3年以内を確認する |
| 遺産分割によって取得する不動産が決まった | 遺産分割が成立した日 | 原則、成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記をする |
法務省も、2024年4月1日より前の相続について、2024年4月1日より前から不動産の取得を知っていた場合は2027年3月31日まで、2024年4月以降に知った場合はその日から3年以内と案内しています。
また、遺産分割が成立した場合には、基本的な相続登記の義務とは別に、遺産分割成立の日から3年以内に、その結果を反映した登記をする義務があります。
期限を過ぎたら、すぐ過料になるわけではない
正当な理由なく相続登記の義務を怠った場合には、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
ただし、法務省の案内では、義務違反を把握した登記官がまず登記をするよう催告し、その期間内にも正当な理由なく登記されなかった場合に裁判所へ通知する仕組みです。
期限を1日過ぎた瞬間、自動的に10万円の過料が決まるという制度ではありません。
とはいえ、期限を過ぎても放置してよいという意味ではありません。
期限が近い、あるいはすでに過ぎていることに気づいた場合は、状況を整理して法務局や司法書士などへ確認するとよいでしょう。
実家について最初に確認したいこと
相続登記を考えるときに、いきなり必要書類をすべて集め始める必要はありません。
まずは次の5点を整理します。
1．現在の登記名義
家族の認識と、登記上の所有者が一致しているとは限りません。
「父の家だったから父名義だろう」と決めず、土地と建物について現在の登記名義を確認します。
土地は親名義でも、建物は祖父名義のままといったケースも考えられます。
2．相続開始の時期
誰がいつ亡くなり、どの相続から登記が止まっているのかを確認します。
何代も登記が変わっていない場合には相続関係が複雑になることがあるため、早めに相談先を決めたほうが整理しやすくなります。
3．遺言の有無
遺言がある場合と、相続人同士の遺産分割による場合とでは、登記の原因や必要になる資料が変わります。
ここでは遺言が有効かどうかを自己判断するのではなく、まず「遺言があるか」「どこで保管されているか」を確認します。
4．遺産分割の状況
兄弟姉妹など相続人が複数いる場合は、「すでに誰が実家を相続するか決まっている」のか、「まだ話し合っている途中」なのかで次の手続が変わります。
話し合いがまとまっていない場合でも、後述する相続人申告登記を利用できる場合があります。
5．親名義の土地・建物を把握できているか
実家の建物と敷地だけ確認して終わりとは限りません。
離れた場所の土地、山林、農地、道路部分の持分など、家族が把握していなかった不動産が登記されている場合も考えられます。
2026年からは、このような確認に使える新しい制度も始まっています。
なお、相続や不動産に関係しそうな書類を片づけの途中で見つけた場合は、内容を確認する前に処分しないようにします。
この点は「遺品整理で捨ててはいけないものは？処分前に保留したい品物と確認先」で詳しく扱います。
兄弟で話がまとまっていないときに確認したい相続人申告登記
「相続登記には期限があるけれど、兄弟で誰が実家を相続するかまだ決まらない」ということもあります。
こうした場合に確認したいのが相続人申告登記です。
相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行できるように設けられた制度で、2024年4月1日から始まりました。
自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを期限内に登記官へ申し出ることで、その申出をした相続人について基本的な申請義務を履行したものと扱われます。
相続人の一人が単独で申し出ることもできます。
ただし、通常の相続登記と同じではありません。
特に次の点には注意が必要です。
- 相続人申告登記だけでは、不動産の権利関係を確定して公示する通常の相続登記にはならない
- 相続人申告登記だけで、その不動産を売却できるようになるわけではない
- 後から遺産分割が成立した場合は、原則としてその成立日から3年以内に、遺産分割の内容を反映した相続登記が必要になる
- 一人が自分について申出をしただけでは、ほかの相続人まで自動的に義務を履行したことにはならない
法務省も、相続人申告登記は売却や抵当権設定に必要な相続登記の代わりにはならず、遺産分割後の追加的な登記義務も履行できないと説明しています。
「話し合いが終わらないから期限まで何もできない」と考えるのではなく、期限が近い場合は利用できる制度を法務局などへ確認してみましょう。
親が所有していた不動産を全部把握できていないとき
2026年2月2日から、所有不動産記録証明制度が始まりました。
これは、特定の人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を、登記官がシステムで検索して一覧化し、証明書として交付する制度です。
亡くなった親については、その相続人などが請求できます。全国の法務局で書面またはオンラインによる請求が可能です。
これまでは不動産ごとに登記記録を確認する必要があり、「親がどこに不動産を持っていたか分からない」という場合に探しにくい面がありました。
所有不動産記録証明制度を利用すると、登記上、親名義となっている不動産を一覧的に調べられます。
ただし、この制度にも限界があります。
検索は請求時に指定した氏名や住所などの条件を基に行われるため、登記簿に記録された昔の住所や氏名と検索条件が一致しなければ、該当する不動産が一覧に出てこない場合があります。
また、コンピューター化されていない登記簿の不動産などは検索対象になりません。
そのため、
「証明書に出てこなかった＝親名義の不動産は絶対にほかにない」
とは限りません。
過去の住所なども含めて、どの検索条件を使うか確認することが大切です。
相続登記に必要になる書類と費用
相続登記に必要な書類は、相続の状況によって変わります。
「この書類だけをそろえれば全員完了する」という共通セットがあるわけではありません。
大きく分けると、次のような資料を確認していくことになります。
戸籍など相続関係を確認する資料
亡くなった人と相続人との関係を確認するため、戸籍・除籍などが必要になります。
どこまでの戸籍が必要になるかは、遺言や遺産分割など登記の内容によって異なります。
不動産を確認する資料
登記事項や固定資産税評価額など、不動産を特定し登録免許税を計算するための資料を確認します。
遺言・遺産分割に関係する資料
遺言に基づいて登記する場合と、遺産分割協議に基づいて登記する場合では必要書類が異なります。
自分のケースで何が必要か分からない場合は、法務局が公開している「登記手続ハンドブック」も確認できます。
登録免許税
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の価格に1000分の4（0.4％）を掛けて計算します。
一方、一定の相続登記については、2027年3月31日まで登録免許税の免税措置があります。
たとえば、相続で土地を取得した人が、その相続登記をしないまま亡くなった場合の一定の登記や、不動産の価額が100万円以下の土地に関する一定の相続登記などです。
ここで注意したいのは、
「相続登記は2027年3月31日まで無料」ではない
ということです。
免税になるのは条件を満たした登記に限られます。
そのほか、戸籍や証明書などの取得費用、司法書士などへ依頼する場合は専門家への報酬も考える必要があります。
専門家への報酬は案件の内容や依頼範囲によって変わるため、一律の金額ではなく、依頼前に見積もりや対象業務を確認しましょう。
自分で進めるか、司法書士などへ相談するか
相続登記は、必ず司法書士へ依頼しなければならないわけではありません。
法務局は相続登記の申請書様式や登記手続ハンドブックを公開しているため、内容を確認しながら自分で申請する方法もあります。
一方で、次のような場合は専門家へ確認したほうが状況を整理しやすいでしょう。
- 登記名義が何代も前の人のままになっている
- 相続人が多く、戸籍や相続関係の整理が難しい
- 遺産分割の内容と登記方法が分からない
- 遺言と現在の家族の認識が一致していない
- 期限が近いが、必要な手続が判断できない
登記の手続について確認したい場合は法務局、登記申請を依頼したい場合は司法書士などが候補になります。
相続人同士で権利や遺産分割について争いがある場合などは、登記手続とは別の問題になることもあるため、必要に応じて弁護士など適切な専門家への相談も検討します。
大切なのは、最初から「全部自分でやる」「全部専門家へ任せる」の二択にしないことです。
まず現在の名義や相続の状況を整理し、分からない部分だけ相談する方法もあります。
相続登記を確認した後に、実家をどうするか考える
相続登記を確認することと、実家を売却することは別の話です。
登記を済ませたからといって、すぐ家を売らなければならないわけではありません。
相続関係を整理したあと、家族の事情や管理負担などを踏まえて、実家を残す・管理する・活用する・手放すといった選択肢を考えます。
実家そのものを今後どうするか迷っている場合は、「実家が空き家になったらどうする？残す・管理する・手放す選択肢」で全体像を整理しています。
売却する方向が決まっているものの、家財をどこまで片づけるべきか迷っている場合は、「実家を売る前の片づけはどこまで必要？査定・売却の相談前に確認したいこと」が次の確認先になります。
すでに売り出しているものの売却が進んでいない場合は、「田舎の実家が売れないときは？状況を整理して相談先を考える」で、販売状況や管理負担を整理できます。
相続登記は、家をどうするか決めるための土台のひとつです。
名義と期限を確認する → 相続関係を整理する → そのうえで実家の今後を考える
という順番で進めると、別々の問題を混同しにくくなります。
よくある質問
何十年も前に亡くなった親や祖父母の名義のままでも相続登記の義務化の対象ですか？
2024年4月1日より前に始まった相続でも、相続登記がされていない場合は義務化の対象になります。
ただし期限は、「何十年前の相続だから一律に2027年3月31日」と考えるのではなく、不動産を相続で取得したことをいつ知ったかも確認します。
登記が何代も前から止まっている場合は相続関係が複雑になることがあるため、現在の登記名義を確認したうえで法務局や司法書士などへ相談すると整理しやすくなります。
遺産分割が終わっていなくても期限は来ますか？
はい。
遺産分割が終わっていないことだけで、基本的な相続登記の義務がなくなるわけではありません。
期限までに通常の相続登記を行うことが難しい場合には、相続人申告登記によって基本的な義務を履行できる場合があります。
相続人申告登記をすれば実家を売却できますか？
相続人申告登記だけでは売却のための相続登記の代わりにはなりません。
法務省も、相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではなく、不動産を売却する場合には別途相続登記が必要になると説明しています。
親が所有していた土地を全部把握できていません。調べる方法はありますか？
2026年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度を利用すると、亡くなった親などが登記上所有者となっている不動産を一覧的に確認できます。
ただし、登記上の氏名や住所と検索条件が一致しない不動産などが抽出されない場合もあるため、完全な網羅性を保証する制度ではありません。
相続登記は必ず司法書士に頼む必要がありますか？
必須ではありません。
法務局は申請書や手続ハンドブックを公開しており、自分で申請することもできます。
ただし、数次相続になっている、相続人が多い、遺産分割や遺言との関係が複雑といった場合は、司法書士などへ相談することで整理しやすくなることがあります。
まとめ｜まず名義と期限を確認し、次の手続を決める
実家の相続登記で最初に確認したいのは、「すぐ売るかどうか」ではありません。
まず、
現在の登記名義
→ 自分に関係する期限
→ 遺言・遺産分割の状況
→ 親名義の不動産を把握できているか
を整理します。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、過去の相続も対象です。
一方で、遺産分割が終わっていない場合の相続人申告登記や、親の不動産を調べる所有不動産記録証明制度など、状況に応じて利用できる仕組みもあります。
分からないまま期限だけを心配するよりも、
「誰の名義になっているのか」「いつから自分に義務があるのか」
を一つずつ確認することから始めましょう。